En el Estado de california un fraude inmobiliario es considerado como un robo, que es llevado a cabo por medio de actividades que carecen de ética, las cuales están vinculadas con transacciones de tipo inmobiliarias. Lo que quiere decir que, este delito en particular se configura cuando una empresa o persona, actúa de forma fraudulenta en relación con el arrendamiento, la financiación, la venta o la compra de alguna propiedad.

Es necesario ser consciente de que este fraude con frecuencia puede significar una pérdida financiera importante, esto debido a los valores elevados que poseen los bienes de este tipo. Por tal motivo que, las autoridades se mantienen alertas, con el fin de detectar las actividades que puedan constituir algún fraude de tipo inmobiliario, además de estar interesadas en mantener protegidos a las personas inocentes de los prestamistas y agentes que proceden de forma astuta.

¿Cómo puede contactar un abogado especializado en este delito?

Si usted se encuentra actualmente ubicado en Los Angeles, CA, y está sufriendo acusaciones por la comisión del delito de fraude inmobiliario, puede comunicarse con nuestro escritorio jurídico Los Angeles Criminal Lawyer, donde el mejor equipo de abogados criminalistas, quienes lo atenderán a la brevedad posible, ofreciéndole la asesoría y estrategia su defensa más apropiada de acuerdo a las características propias del caso.

¿Qué es considerado un fraude inmobiliario?

Un acto fraudulento consiste en tergiversar u ocultar hechos particulares de manera intencional, con el propósito de intervenir en las decisiones de otro individuo consiguiendo con ello que este se perjudique a sí mismo.

Por otro lado, el fraude de tipo inmobiliario abarca una amplia diversidad de comportamientos, los cuales se están prohibido por las leyes de California. Cabe señalar que este es un delito que puede procesarse a nivel federal o estatal. Una condena por la comisión de este, implica que el condenado deba someterse a las sanciones que le sean impuestas, como el pago de multas, pasar un tiempo prolongado en prisión y la restitución.

De acuerdo a lo establecido en el artículo 487 PC, cualquier acción de mala conducta o fraude, que se encuentre vinculado a transacciones inmobiliarias, es considerado como un fraude inmobiliario, es decir, que este delito ocurre cuando una empresa o persona, se vale otro individuo en torno a una transacción de tipo inmobiliaria. Es por ello que este fraude en particular abarca extensa categoría conductuales, que pueden involucrar ejecuciones hipotecarias, contratos de arrendamiento, hipotecas y viviendas.

¿Cómo se puede clasificar el delito de fraude inmobiliario?

Cabe señalar que, en diversas ocasiones, muchos individuos no están conscientes de que los actos que realizan son ilegales. Por lo que algunos de los tipos de fraude inmobiliario suelen ser tan leves que un individuo puede realizarlo sin ni siquiera notarlo. En este sentido, es prudente que toda persona conozca cuales son las acciones que son consideradas como fraude.

Estos son los fraudes inmobiliarios más utilizados en el Estado de California:

Fraude de ejecución hipotecaria

Por su parte, este fraude es perpetrado muy comúnmente, donde sujetos quienes dicen ser profesionales especializados en realizar ejecuciones hipotecarias ofrecen el realizar sus servicios en el lugar de aquellos individuos que están enfrentando una ejecución, dado que estos no tienen los recursos para poder cancelar la hipoteca ya sea de su vivienda o de alguna otra propiedad. Es decir, estos sujetos les prometen a estas personas un alivio respecto de la ejecución de dicha hipoteca.

En este sentido, una persona puede ser declarada culpable por cometer este tipo de fraude siempre que realice cualquier acción de las que se señalan a continuación:

  • Cobrar ciertas tarifas por servicios a los que se comprometió a efectuar, antes de llevarlos a cabo, o que nunca realizará.
  • Cobrar tarifas excesivas por estos servicios.
  • Colocar gravámenes sobre alguna propiedad como manera de compensación.
  • Recibir dicha compensación por parte de una tercera persona, sin que el propietario de dicho bien esté en conocimiento.
  • Obtener algún poder legal por parte del dueño. El poder es aquel documento donde se le autoriza actuar en diversos asuntos legales o comerciales en nombre de otro sujeto.
  • Intentar persuadir, o persuadir al propietario de un bien para que le firme algún contrato que es ilegal.

Se debe tener en cuenta que la ayuda fantasma, la oferta dudosa o la transferencia de diversos títulos son consideradas un claro ejemplo de este tipo de fraude.

Con relación a las transferencias de títulos, estas se presentan cuando el dueño hace frente a la ejecución hipotecaria, por lo que el agente lo convence para que le ceda el título de la propiedad. En este escenario, el agente le comunica al dueño que podrá permanecer en su casa si la alquila, y que en un futuro volverá a adquirirla. Sin embargo, la realidad es muy distinta y es que en estos casos el agente desaloja a los inquilinos y adquiere el patrimonio que se encuentre en esta casa.

Ahora bien, respecto a las ayudas fantasmas estas se presentan cuando una empresa que se encarga de prestar su asistencia en las ejecuciones hipotecarias, se compromete en brindarle alguna ayuda al dueño de esta con el propósito de evitar dicha ejecución. De manera que esta empresa percibe una suma por adelantado, aceptando el dinero, sin realizar el servicio. Por lo que cuando el dueño nota que es una estafa ya es muy tarde para que pueda evitar dicha ejecución, y con ello perderá la propiedad.

Por último, las ofertas dudosas son aquellas donde el dueño no está plenamente consciente de estar cediendo el título de su propiedad. De manera que, el acusado será culpable por realizar ofertas dudosas cuando:

  • Conseguir que el propietario le ceda la propiedad con la excusa de que estos documentos le ayudaran a poder asegurar el pago de la hipoteca por un monto menor.
  • Presentar la documentación en blanco para que el dueño la firme, asegurando a este que posteriormente completará estos espacios, de acuerdo a los términos que fueron acordados.
  • Llevar los documentos escritos para que se dé una confusión, puesto que son ilegibles o muy pequeños, para que el propietario pueda entender y que preste su consentimiento.

Préstamos abusivos

Estos préstamos se producen cuando una persona que ejerce una función de agente hipotecario crea algún préstamo para un comprador, y le adiciona tarifas innecesarias que no le proporcionan ningún beneficio al prestatario.

Este agente, también se le conoce con el nombre de corredor de hipotecas, intenta realizar estos préstamos con la intención de aumentar la comisión que le corresponde.

Algunas actividades que son consideradas como préstamos abusivos son:

  • Imponer diversas condiciones irrazonables o de explotación en relación a los prestatarios, y esto ocurre mediante estrategias de ventas agresivas.
  • Aprovecharse de cualquier desconocimiento o ignorancia de los prestatarios con relación a las transacciones complejas.
  • El engañar de manera directa y abierta al prestatario.

Cambio ilegal de propiedad

Esta clase de fraude ocurre cuando el valor de un bien o propiedad se encuentra inflado de manera indebida producto de una tasación fraudulenta. De manera que un comprador desprevenido, adquiere la propiedad por un valor inflado, o un banco que presta una cantidad de dinero sobre este bien por un valor más elevado de su verdadero valor real.

Es importante tener en cuenta que el adquirir una propiedad para restaurarla y posteriormente venderla por un valor más alto, no es considerado un delito, siempre que este precio sea suficientemente razonable y no sea producto de algún fraude.

Esquemas de testaferros

Un testaferro es toda persona que adquiere o compra viviendas en nombre de otro sujeto. Es decir, se trata de un individuo que firma un documento o contrato dado que por diversas razones el comprador que en realidad va a adquirir la propiedad no puede completar esta transacción inmobiliaria.

Esta acción es ilícita cuando mediante una transacción se defrauda a otro individuo, o cuando la persona quien es verdaderamente la compradora realiza dicha compra.

Documentos o escrituras falsificadas

Este fraude inmobiliario implica el uso de documentos oficiales o escrituras falsificadas. Dentro de ello se incluye cambiar, modificar, alterar, o poseer documentos con fines ilegales.

Según lo señalado en la norma, es un hecho ilícito que un individuo de manera consciente registre o presente documentos falsos, incluida cualquier escritura de una propiedad, en las oficinas de los registros públicos.

Robo de alquiler

Este tipo de fraude se puede realizar de dos maneras. En primer lugar, cuando se da un evento en el que una persona alquila una propiedad de uso residencial en el 1 año que fue comprada, y que no se aplique el producto al pago de la hipoteca. Y la segunda se presenta cuando una persona pretende poseer alguna propiedad la cual no le pertenece para alquilarla de forma fraudulenta sin contar con el derecho de realizarlo, y con el propósito de quedarse con todas las ganancias obtenidas del alquiler.

Pero, se debe tener en cuenta que, si dichas ganancias producto del alquiler fueron usadas en menos de 30 días luego de recibirla, para pagar los gastos médicos de la persona o de los miembros de su familia, pagar los materiales o mano de obra con el fin de realizarle mejoras a la propiedad que está siendo alquilada y de la cual esta persona tenía la obligación legal de realizarlas para que pudiera ser habitable. En todos estos casos no se considerará que este individuo esté cometiendo un robo.

Es importante acotar que, si un individuo participa en una acción relacionada con esta clase de fraude solo una vez, podrá quedar sujeto a ser demandado civilmente. Sin embargo, si se realizan varios actos destinados al robo del alquiler conllevará procesos penales además de las sanciones que podrá sufrir.

¿De qué se trata el deber legal de revelar?

Todos los vendedores, compradores o agentes de la rama inmobiliaria, tienen el deber de cumplir con determinadas obligaciones esto según lo señalado en el ordenamiento jurídico de California. Entre las obligaciones con más importancia se encuentra el deber que tienen de revelar aquellos hechos materiales que conozcan y que puedan afectar la elección de dicho comprador. Esto incluirá aquellos defectos existentes en la construcción que sea conocido por estos, o cualquier clase de problema que invada en el valor de esta propiedad.

De igual forma, el agente del vendedor tiene como deber revelar todo conocimiento que posee acerca de un hecho material el cual el comprador desconoce y que pueda afectar la decisión de realizar esta compra. Puesto que el no darle esta información sobre estos hechos se puede considerar como un delito de fraude inmobiliario.

¿Cuáles son los elementos que debe demostrar la Fiscalía para que una persona sea condenada por este delito?

Para que una persona pueda ser condenada por cometer el delito de fraude inmobiliario, la Fiscalía deberá demostrar la existencia de los elementos que se señalan a continuación:

  • Que el acusado engañó a un prestamista hipotecario o al dueño de una propiedad de manera intencional mediante alguna representación falsa o fraudulenta.
  • Que el acusado tenía como propósito coaccionar al individuo para que le dejara tomar control y adueñarse de dicha propiedad, o de los fondos del préstamo.
  • Que el sujeto afectado entregó la titularidad y el control de su propiedad o los fondos del préstamo al guiarse por la falsa representación.

¿Qué sanciones pueden ser aplicadas por la comisión de este delito?

Es importante comprender que, las sanciones a imponerse como consecuencia de una sentencia condenatoria por llevar a cabo el delito de fraude inmobiliario, van a depender del estatuto por el que el condenado haya enfrentado los cargos.

Si un individuo es acusado en el Estado de California por la comisión de este fraude, existe la posibilidad de que este sea procesado como delito mayor o menor. Sin embargo, queda a discreción de la fiscalía determinar cómo será procesado, para ello deberán tomarse en consideración cada uno de los datos en los cuales se encuentra basado el caso, así como los antecedentes penales del condenado, si es que los tiene. Un aspecto fundamental en este tipo de casos es el valor que tienen la o las propiedades involucradas.

Las sanciones que son impuestas al producirse una sentencia condenatoria por este delito cuando es considerado como menor, son las que se presentan a continuación:

  • Imposición de pago por concepto de multa de $1.000 como máximo; y/o
  • El cumplimiento de un tiempo en prisión de un 1 año como máximo.

Mientras que las sanciones impuestas al formularse una sentencia condenatoria por este delito cuando es considerado como mayor, son las que se presentan a continuación:

  • Imposición de pago por concepto de multa de $10.000 como máximo; y/o
  • El cumplimiento de un tiempo en prisión que puede ir desde los 16 meses hasta los años.

En conjunto con las sanciones anteriormente mencionadas, existe la posibilidad de que el condenado pierda algunos de sus derechos, lo que podría afectar de forma significativa la capacidad de seguir llevando con normalidad su vida una vez haya cumplido su tiempo en prisión. Dentro del Estado de California las condenas por un delito mayor pueden traer como consecuencia la pérdida del derecho a votar, así como prohibir portar armas de fuego por toda la vida, además también puede representar para la persona condenada una mayor dificultad para obtener un empleo, esto debido a que con frecuencia realizan revisiones de los antecedentes penales.

Es necesario tener presente que el periodo de tiempo que se deberá transcurrir en prisión en condenas realizadas por llevar a cabo algún fraude inmobiliario, puede ir aumentando de acuerdo al valor de las propiedades que sean particularmente alto. Esto a partir de los estándares siguientes:

  • Defraudar a una persona por un monto superior a los $65.000, significará 1 año adicional en prisión.
  • Si el monto es mayor a $200.000, significarán 2 años adicionales en prisión.
  • Si el monto sobrepasa de $1.3 millones, significarán 3 años adicionales en prisión.
  • Si la cantidad supera los $3.2 millones, significarán 4 años adicionales en prisión.

Es importante señalar que, si una persona recibe 2 condenas por comer fraude inmobiliario, que son considerados como delitos mayores, y están estrechamente vinculados, cuyo valor superara los $100.000, dicha persona podría enfrentarse adicionalmente a pasar de 1 hasta 5 años dentro de alguna prisión estatal, así como el cumplimento del pago de multas por sumas bastante elevadas.

¿Cuáles son los argumentos de defensa que son usados en este tipo de delitos?

En caso de que una persona enfrenta una acusación en razón de este delito, lo más importante es buscar la ayuda de un buen abogado que se encargue de guiarlo durante todo el proceso, además que cuente con amplia experiencia en este tipo de casos ya que así podrá crear los argumentos de defensa más adecuadas a la situación legal presentada.

Algunos de los argumentos que se utilizan comúnmente en estos casos son:

  • El acusado no tenía una intención fraudulenta: Como se explicó anteriormente, para que este delito se tenga por consumado el acusado deberá tener total intención de cometer el fraude. En razón de esto, el Tribunal no podrá condenar a una persona si esta no contaba con la intención de realizarlo. Ya que es muy probable que el acusado actuó con buena intención o que fue malinterpretado su conducta y los efectos de esta.

Esto puede ocurrir porque el acusado pudo llenar de forma incorrecta el formulario debido a que era muy confuso. Es por ello que se debe contar con la asesoría de un abogado con amplia experiencia en este tipo de casos.

  • El propietario del bien le dio su autorización para realizar la transacción: Existen muchas ocasiones en las que los cargos por transacciones inmobiliarias realizadas de manera fraudulenta se relacionan con acuerdos respecto a la propiedad de otro individuo, el cual puede ser una persona mayor. De manera que este sujeto pudo prestar su autorización para que el acusado lo representara, pero posteriormente lo olvido o se confundió. Por lo que, si se llega a comprobar que el sujeto sí entregó su autorización, entonces no habrá lugar a un cargo por este delito.

Es importante resaltar que el ayudar a otra persona con buena intención y teniendo su autorización puede ser un argumento válido en estos casos, así mismo esta defensa se relaciona con la anterior, puesto que, al no tener intención de cometer un fraude, el acusado no podrá ser declarado culpable por este hecho ilícito.

  • Fue acusado falsamente: En diversas ocasiones suele suceder que las personas que realmente cometen los fraudes acusan a otra, como intento por ocultar todas sus conductas ilícitas. De manera que, es probable que una persona sufra acusaciones falsas.

Igualmente, existen sujetos que realizan acusaciones con la única intención de dañar la imagen o reputación de otro individuo, sea porque robó su identidad, o porque usó el nombre de esta para realizar transacciones ilícitas. En cualquiera de estas situaciones un buen abogado podrá ayudarlo en el proceso obteniendo la evidencia que demuestre que su defendido es inocente.

¿Este delito puede llegar a constituir cargos federales?

Si es posible, ya que el prestamista que se encuentra involucrado en el hecho puede estar asegurado a través de alguna agencia federal. En este sentido, si se defrauda a este prestamista, se estaría defraudando al mismo gobierno, y por ende un caso que quizás fue producto de un error puede llegar a convertirse en un hecho ilícito federal.

Es importante tener en cuenta que las sanciones por un hecho ilícito federal pueden llegar a incluir pasar grandes periodos en prisión, pago de miles o millones en conceptos de multas, y demandas por restitución criminal.

¿Cómo contactar a un abogado con experiencia en este delito cerca de mí?

Sufrir una sentencia condenatoria por haber llevado a cabo un fraude inmobiliario podrá ocasionar grandes consecuencias en la persona condenada en el ámbito profesional o personal. Lo que puede ser peor si el individuo resulta ser un agente inmobiliario, un corredor o cualquier persona cuyo trabajo esté relacionado con transacciones inmobiliarias, ya que existe la posibilidad de que estos pierdan sus licencias.

Si usted actualmente se encuentra enfrentando acusaciones por este hecho ilícito y está en Los Angeles, CA, no dude en comunicarse con nuestro escritorio jurídico Los Angeles Criminal Lawyer, a través del siguiente número telefónico 310-502-1314, y lo atenderemos lo más rápido posible, no olvide que nuestro equipo de abogados criminalistas con una amplia experiencia en este delito, podrán brindarle la mejor asesoría y argumentos de defensa para su caso